随着1月17日政策利率下调, 一时间, 关于“降息导致房贷减少”、“降息促使房贷市场和房地产市场回暖”的议论纷纷。这里要明确的是, “住不炒”的定位不会改变, 短期内不会把房地产作为刺激经济的工具和手段。相应地, 房地产贷款市场不会出现较大波动, 按揭贷款总量保持稳定, 发行节奏有序。特别是, 着力保障房企合理融资需求和购房者首套房刚性需求。要正确理解这次“降息”, 就必须了解“政策利率”、“市场基准利率”、“贷款利率”以及三者之间的关系。也就是说, 这次“降息”到底降了哪些利率,

又将如何进一步传导和影响市场。央行在调整货币供应量时, 既可以调整数量, 也可以调整价格。从近几年的操作来看, 前者的典型代表是“降准”, 后者的典型代表是“降息”。具体到降息, 路径是央行释放“政策利率”信号, 引导“市场基准利率”以“政策利率”为中心运行, 最终传导至央行。
        “贷款利率”通过银行。在这种传导机制下, 央行通过货币政策工具调节银行体系的流动性, 进而影响信贷供给。了解了以上基本原理后, 我们再来分析一下这次“降息”。 1月17日, 中国人民银行启动7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作, 中标利率均下降10个基点。不难看出, 央行下调政策利率。
       更令市场担忧的是, 这是自2020年3月下调7天逆回购利率、4月下调1年期MLF利率以来的首次政策性降息。因此, 有声音猜测, 受政策利率下降影响, 本月（1月20日）新一轮LPR（贷款市场报价利率）可以理解为贷款市场出现下滑的可能性, 尤其是在过去 20 个月内没有变化的 5 年期间。 LPR报价可能会下跌, 这与购房者的抵押贷款利率密切相关。由此可以判断, 如果1月20日的5年LPR真的降低了, 那么之前选择“浮动利率”方式的借款人, 其每月的房贷还款额确实会减少。但是, 如果借款人此前选择了“固定利率”方式,

即使5年期LPR下调,

还款金额也不会发生变化。最后, 要厘清“降息”与房地产市场的关系。此次“降息”主要有两个目的：一是春节临近, 旨在疏通春节期间的流动性；政策逆周期调控要提前进行。因此, 不能从这次“降息”进一步推断房贷市场和房地产市场即将回暖。
       中央经济工作会议明确表示, “住不炒”的定位不会改变。未来, 我们将加强预期引导, 探索新的发展模式, 坚持租购并举, 加快发展长租市场, 推进保障性住房建设。此外, 受个别房企疫情影响, 202下半年, 金融机构信贷持续收缩, 市场出现短期过度反应, 导致部分房企正常合理的融资需求受到“意外伤害”。
       针对这一问题, 从2021年四季度开始, 金融监管部门对房地产行业的融资环境进行了优化和适度调整, 重点是“稳预期”。可以预见, 未来, 在坚持“有房、不炒”定位的前提下, 各项监管措施将更加精准、灵活、适度, 房地产贷款将逐步“企稳”。
        “稳定预期”的政策目标创造了条件。来源/经济日报